Errores frecuentes al comprar casa

Redacción EL UNIVERSAL.com.mx
Lunes 27 de agosto de 2007

“Trato cerrado”, fueron las palabras, seguidas de un apretón de manos, entre Sergio Gómez y un señor que apenas acababa de conocer, pero que vendía su casa en un “buen precio”.

“Cuando entramos a ver el departamento, a mi novia le encantó” recuerda Sergio, “el precio se adaptaba a nuestro presupuesto y sin el dueño parecía decente”. Entonces sin más ni más le pagaron al propietario del departamento parte del enganche, mientras tramitaban las escrituras.

Pasadas seis semanas, Sergio empezó a sospechar, “no me daba los documentos oficiales para ingresarlos al banco, porque nosotros teníamos un crédito bancario”.

Resulta que el señor de apariencia amable y cordial, estaba vendiendo un departamento del que no era el único propietario. “Al parecer se trataba de la herencia de dos hermanos, por lo que ambos debían de firmar el contrato de compra-venta, además aparentemente no tenían los documentos en orden, ni siquiera eran los dueños oficiales”.

Finalmente a Sergio, se lo llevaron al baile, perdió el dinero que entregó como parte del enganche. A la hora de adquirir un inmueble, se pueden cometer errores que salen muy caros. Te decimos qué debes considerar, además del gusto y el precio.

Compra precavida vale por tres...

¿Qué hacer? Antes de entregar alguna cantidad, para cerrar el trato o amarrar la operación, es importante que el comprador solicite al vendedor un poder para actos de dominio, adicionalmente lo ideal es entregar el enganche con un notario de por medio.

El notario previamente habrá investigado el estatus legal de la propiedad y puede solicitar que se inscriba una garantía para tener certeza de la operación.

“Este tipo de problemas, son frecuentes cuando se hacen tratos entre particulares” explica Esperanza Soto, corredora de bienes raíces. Y agrega, “para no caer en el error, lo ideal es que el comprador investigue directamente en el registro público de la propiedad, quien es el propietario legal del inmueble”.

El comprador puede solicitar ayuda de corredores, licenciados y notarios; sobretodo cuando se carece de los conocimientos administrativos y legales, inmersos en una operación de compra-venta inmobiliaria.

Sin testamento no hay operación

Cuando fallece el propietario de un inmueble sin dejar testamento, está heredando varios problemas a los deudos directos: esposa e hijos. “Aparentemente es puede ser sencilla la posesión, pero cuando la familia política se opone, en algunos casos pueden iniciar un juicio. Esto detiene el trámite de compra-venta y puede llevarse un par de años”, explica el licenciado Jorge Cerrillo.

Cuando una persona muere sin dejar testamento, se inicia un proceso de sucesión. “Pocas personas saben que existen los sucesores descendentes, que son cónyuges e hijos y los ascendentes, que son los padres”.

Una propiedad intestada, que no tiene resuelto a los nuevos propietarios legítimos, no se puede vender. Para poder conocer el estado de la sucesión y las consecuencias en el tiempo de los procesos legales, se sugiere consultar a un abogado. Se puede pedir asesoría en el Colegio Nacional de Abogados o en el Colegio de Notarios.

El notario revisa los títulos de propiedad, y verifica en el Registro Público de la Propiedad quién es el dueño y si el vendedor tiene el derecho de vender el inmueble.

Ojo con los traspasos

Los traspasos de deudas hipotecarias, entre particulares, pueden traer consecuencias negativas para el comprador.

En este caso, lo ideal es hacer el traspaso involucrando a la institución que otorgó el crédito original: Infonavit, Sofol (Sociedad Financiera de Objeto Limitado).

Una problemática diferente, que no tiene que ver con aspectos legales pero puede afectar la inversión del comprador, es el estado físico de la propiedad. En la nota relativa te decimos, cómo evaluar la “salud” del inmueble.

Antes de comprar, el comprador debe asegurarse de que las instalaciones, funcionen adecuadamente y que no tengan lo que los arquitectos denominan como vicios ocultos. En este caso se puede solicitar la asesoría de un arquitecto.

Otra problemática que se puede presentar, es cuando se compra un espacio que no está realmente escriturado. Cómo en la historia mencionada anteriormente. Para evitar sorpresas, el cliente puede solicitar la lectura de planos y colindancias a un arquitecto.

Revisar que las dimensiones y perímetro de la propiedad, sean las registradas en el Registro Público de la Propiedad del estado correspondiente.

Y finalmente, si se duda del precio justo de la propiedad, antes de firmar es recomendable solicitar un avalúo. “Incluso puede ser que una conocedor del ramo, sin llegar a ser un valuador, pueda hacer un cálculo estimado para conocer el precio comercial real del inmueble”, dice Esperanza Soto.

El costo de un avalúo de la Sociedad de Arquitectos Valuadores, está directamente relacionado con el tamaño del la construcción. Para una casa de 200 metros cuadratos, cuesta entre 5 mil y 8 mil pesos.

Directorio para consultar

Ampi, Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios Nacional, 55-66-42-60

Ampi DF Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios en el Distrito Federal, 55-11-47-02

Amsofol, Asociación Mexicana de Sociedades Financieras de Objeto Limitado, 53-95-35-52

Asociación Nacional de Notarios Mexicanos, 55-25-64-52

Colegio de Abogados de México, 55-25-61-60

Infonavit, 53-22-60-00

Registro público de la propiedad en el Distrito Federal, 51-40-17-00

Sociedad de Arquitectos Valuadores, A.C. 55-70-01-96